Современный коттеджный посёлок «Царев Град» у берега Волги Выбрать дом
СМИ о нас

Мечты не сбываются («Дело»)

Каждый год журнал «Дело» объезжает пафосно продающиеся стройки так называемых «коттеджных поселков» вокруг областной столицы в наивных поисках чуда: готовых к ремонту потенциальных покупателей домов на готовых для проживания территориях по ценам, которые не пытаются конкурировать с ценами особняков на европейских курортах. В погоне за призрачной мечтой среднего класса любой страны — собственным недорогим домом в тихом пригороде — многие достаточно состоятельные жители Самары готовы не видеть многие недостатки, но перманентный коллапс в этом сегменте рынка недвижимости не заметить просто невозможно: купить дом в месте, где можно жить, наслаждаясь тишиной, покоем и зеленым газоном под окном, на котором играют дети — это по-прежнему не более чем сказка для дураков. Бескрайние поля, где бесконечные стройки будут еще десятилетия бороздить облепленные грязью колеса рычащих самосвалов, и ежедневная борьба за выживание без элементарных удобств — лучшее, на что могут рассчитывать сегодня обладатели нескольких свободных миллионов, чей слух продолжают услаждать величавые песни «застройщиков», сколачивающих состояния на доверчивых мечтателях о собственном загородном рае.

Жизненное пространство

Самара и Самарская область — поистине территория zero в контексте развития рынка загородной недвижимости. Притихшая было в годы кризиса навязчивая реклама всевозможных коттеджных поселков снова кричит в лица прохожих со всех сторон. Строители финансовых пирамид, старательно маскирующиеся под честных застройщиков и девелоперов, наперебой изощряются в нейминге. Однако кроме пасторальных названий большинство предложений на рынке ничем не отличаются: прихотливо оформленные участки земли с бумажными (хотя часто и грандиозными) планами строительства коммуникаций — это все, что по сути можно приобрести сегодня под видом «комфортного жилья в коттеджном поселке». Что происходит, ведь буквально в в нескольких сотнях километров от Самары, скажем, в том же Подмосковье, девелоперы едва ли не ковровыми дорожками встречают покупателей относительно недорогих коттеджей в готовых поселках с аккуратными газонами и дорожками, куда остается только заехать с новыми обоями, кошкой и мебелью?

Коттеджные поселки

«Около 35% коттеджных поселков, продающихся в Подмосковье, полностью готовы для заселения», — подтверждает размышления «Дела» московский эксперт, главный редактор портала Cottage.ru Иван Кузнецов, с удивлением следящий за выкрутасами самарских воротил рынка загородной недвижимости. По оценкам Кузнецова, в Подмосковье продается около 350- 500 (!) коттеджных поселков под ключ. На этом фоне самарские виртуальные новые деревни выглядят элементарным «разводом для лохов».

По данным проведенного «Делом» в течение сентября и октября этого года мониторинга, в Самарской области из более чем 50 выставленных на продажу коттеджных поселков готовые дома есть едва ли в десяти, а заселение происходит всего в трех! Остальное пространство — пустые поля, не тронутые человеком или в лучшем случае огороженные заборчиками из наспех сколоченных досок с редкими сараями КПП и сверкающей вдали проводами линии электропередач. Владельцы поросших бурьяном пустырей торопятся разделить их на участки и распродать бесконечные обещания: домов, электричества, газа, воды, канализации, охраны, газонов, тротуаров, детских площадок, больниц, торговых центров и всего-всего-всего. «Воображариум» самарских «докторов Парнасов» действительно поражает воображение.

Коттеджные поселки и воздушные замки

По данным журнала «Дело», на территории Самарской области продается сегодня более 7 тысяч участков, из которых около 1,5-2 тысяч уже ушло с молотка. В них доверчивые потребители могли инвестировать, по самым скромным подсчетам, около одного миллиарда рублей. Общий размер предложений земли и недвижимости в коттеджных поселках на региональном рынке исчисляется несколькими миллиардами рублей. Из всех выставленных на продажу коттеджных поселков в регионе только семь позиционируются как готовые к заселению, но и эта цифра преувеличена любителями сказок на ночь. Даже элитные дома в престижных зеленых зонах Самары, продающиеся как «готовые», на деле оказываются недоделками, где нужно «еще чуть-чуть» потерпеть до заселения. Скажем, площадка с таунхаусами «Европейский двор» на 1-й просеке между Загородным парком и отелем «Ренессанс» (застройщик — «Объединенные бизнес-системы», от которого впоследствии две трети поселка перешло за долги Первобанку), где дома как бы построены и продаются под видом готовых, для эксплуатации все еще не предназначена. Как сообщил «Делу» сотрудник компании «Первоинвест», которая занимается продажами объекта, здесь до сих пор все еще «заканчиваются» работы по ремонту паркинга. Оказалось, что при строительстве были допущены «технические неточности», и подземную стоянку элементарно затапливало.

«Дело» не заметило также ни одного жильца в таунхаусах De Luxe (ООО «Феникс») на 8-й просеке, в коттеджных поселках «Ренессанс» на 3-й просеке (СПК «Абсолют»), «Царев град» в Царевщине, продавцы которых считают их готовыми. При этом De Luxe внешне, если закрыть глаза на сваленные в кучу кирпичи и яму на последнем участке, может даже сойти за готовый поселок. В «Ренессансе» дома построены и даже поставлена детская площадка, но почему-то не видно, чтобы в домах велся ремонт. «Царев град» производит впечатление самого завершенного коттеджного поселка , с облагороженной территорией, ограждением периметра и работающим контрольно-пропускным пунктом, но не похоже, что в окнах его домов загорается свет по вечерам.

В результате объезда коттеджных поселков, заявленных в качестве готовых, «Дело» обнаружило жильцов только в трех из них: «3 авеню» в Самаре («Древо»), «Муромский городок-1» («Феникс») и «Излучина» (ООО «Излучина») в Красноярском районе. Может быть, там уже сбывается мечта среднего класса о тихой загородной жизни? Увы. К примеру, если верить сайту, на котором рекламируется поселок «3 авеню», последний должен представлять собой утопающие в зелени таунхаусы.

На самом деле это плотная застройка из домов, окна которых выходят на пустырь. В «Муромском городке-1» пасторальные радости омрачаются строительным мусором и шумом с возводимого по соседству «Муромского городка-2». В «Излучине» застройщик также затеял строительство второй очереди, и чем предстоит наслаждаться ее жителям - вопрос риторический.

Просто фантастика

Красивый кованый заборчик, разделяющий на участки свободную от построек территорию коттеджного поселка «Кириллинский» в Красноярском районе, и подведенные электро- и газопровода — роскошь по меркам соседствующих с ним коттеджных поселков «Удача» и «Малиновый куст». Последние проекты представляют собой поля без всяких признаков цивилизации. Посоревноваться с ними в первозданности могут коттеджные поселки «Сады Гранного», «Самарский-2» (Аглос), «Южное озеро» (п. Яицкое), в которых нет ни намека на будущие дома, коммуникации, инфраструктуру, ни даже приблизительной даты подключения к коммуникациям. «Сады Гранного» и «Удача» предлагают технические условия на подключение газа и электричества, однако все работы по проведению их к участку жильцам придется взять на себя, не говоря уже о воде и канализации. «Самарский-2» — новый проект, поэтому работы по согласованию разрешительной документации на газ и электричество только начались, а ввиду масштабности проекта (700 участков) скорейшее подключение всего массива маловероятно. КП «Малиновый куст» был презентован в прошлом году компанией «Аршин-Поволжье». Тогда представитель компании с важностью рассказывал «Делу», что в поселке одну улицу «выкупили газовики», что якобы являлось гарантией подведения газа и других коммуникаций к поселку. Однако спустя год на пустых полях «Малинового куста» не появилось никаких новых элементов, которые могли бы свидетельствовать об обустройстве территории.

На нулевой стадии реализации — проект КП «Южное озеро» девелоперской компании «Древо», близкой Николаю Чудаеву. По сведениям «Дела», компания изначально планировала распродавать землю без подрядов, а теперь хочет возвести на ней 152 коттеджа, однако предложения о продаже отдельных земельных участков все же остались. Как считают эксперты, стоимость участка на территории «Южного озера» превышает среднерыночную цену в этом районе в несколько раз.

Если верить данным компаний, которые могут быть несколько искажены с целью создать видимость интереса к проектам, пустые поля под видом коттеджных поселков пользуются спросом. В «Садах Гранного» продано 20 участков, в «Самарском-2» — 50, в «Удаче» — 55. Не было продаж пока в «Южном озере».

Бездомные

Отдельная категория выдумок девелоперов -сказочников — коттеджные поселки, в которых предлагается кроме земель приобрести обещания подвести к участкам коммуникации, но также без подряда. В КП «Kalinka» в Аглосе подводится электричество, в поселках «Ясный сокол», «Волжская Ривьера», «Калинка», «Кириллинский», «Сосновый», «Сказка», «Авиатор» - электричество и газ, в поселках «Белый Яр», «Властелин», «Юбилейный», «Завидово», «Новый городок» еще и вода. Но ни в одном из этих поселков вопрос коммуникаций еще не решен до конца, а в некоторых только начал прорабатываться.

Полностью все коммуникации ко всем участкам (за исключением канализации, которой должны озаботиться сами владельцы коттеджей) подведены только в «Мастрюках» («Эл-Траст») и «Самарском-1» в Аглосе. Неудивительно, что в них продажи идут успешно: в «Мастрюках» из 83 участков нереализованными остались только три, а в «Самарском-1» из 134 участков — менее половины.

Однако доведут ли до конца начатое игроки из плеяды обещающих? Если и доведут, то, скорее всего, очень не скоро. «Экономика довольно проста, — объясняет эксперт «Дела». — При продаже 80% участков собираются средства на строительство комплекса коммуникаций по всему поселку, при этом его размер не имеет значения. Возьмем средний поселок в 160 участков. В год продается в лучшем случае около 20 участков. Для того чтобы про-дать 80% поселка, нужно около шести лет. Верить в ближайшее включение элементарного газа и электричества просто глупо». Более того, очевидно, что даже продажи 100% участков сегодня ничего не гарантируют их будущим жителям. Сколько миллиардов было украдено за последние несколько лет собравшими их псевдозастройщиками, исчезнувшими или обанкротившимися на стадии, когда новоселы уже готовы были паковать вещи для переезда? Ответ очевиден.

Тем не менее заметим фактов ради, что в КП «Сказка» продано уже около 70% участков, в «Новом городке» — порядка 60%, в «Авиаторе» и «Волжской Ривьере» — порядка 40%. Менее успешно идут продажи в КП «Kaiinka» (30%), «Ясном соколе» (25%), «Кириллинском», «Калинке» и «Белом Яру» (по 15%), «Завидово» (10%). В «Юбилейном» продано всего 1,5%, что при масштабности проекта (1825 участков) отодвигает сроки его реализации почти в вечность.

По мнению руководителя службы маркетинга и продаж ООО «Экодолье Самара» Вячеслава Рандаева, проволочки с подключением коммуникаций — не единственный недостаток таких поселков. «Электричество — это кроме всего прочего еще и возможность начать строительство. При затяжном подключении многие будут откладывать основательную стройку. Начнут плодиться сараи и разводиться плантации картошки», — вздыхает Рандаев. Он также обращает внимание на то, что из-за разновременного начала строительства владельцам участков в так называемых коттеджных поселках придется жить фактически на стройплощадке.

«Поле с вбитыми колышками априори называться коттеджным поселком не может. По нашему мнению, нельзя начинать продажи без готовности почти 100%. Коттеджный поселок не должен быть стройкой. Не должно быть головной боли по поводу бурения скважин на воду или организации канализации», — считает Сергей Родькин. «Участки без подрядов — это верный путь к организации дачных массивов Ни один из организаторов так называемых поселков не даст гарантии, что участок застроится в обозримом будущем. Человека, купившего землю, никто не может обязать строить. Довольно часто встречаются случаи, когда земля покупается для диверсификации финансовых накоплений, и участок просто зарастает сорняками», — говорит председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Анализируя рынок виртуальных коттеджных поселков региона, «Дело» столкнулось только с одним проектом, названным честно: «дачный поселок «Суббота». «Для того чтобы продавать землю как дачи, не требуется изменения назначения земли. Собирать средства с землевладельцев на коммуникации, строительство которых может растянуться на годы, мы не хотим. В поселке есть технические условия, и каждый решает для себя, нужно ему электричество или нет», — рассказал «Делу» руководитель проекта ДП «Суббота» Роман Урманцев.

Последняя надежда

Еще одна категория виртуальных коттеджных поселков — те, в которых, кроме земель, продаются обещания по-строить дом. Таким способом, то есть с подрядом, реализуется около половины всех коттеджных поселков региона, что в разы увеличивает их стоимость, но также не дает никаких гарантий покупателю в обозримом будущем въехать в свой собственный загородный дом.

«Дело» обнаружило 10 коттеджных поселков, в которых ведутся, но далеко не завершены строительные работы. Самые громкие обещания раздают организаторы коттеджного поселка «Рядом с гольфом» в Кинельском районе, но, с учетом взятых темпов, запланированные 1500 домов в лучшем случае, похоже, могут быть построены для правнуков их потенциальных покупателей.

Амбициозный проект поселка «Ильинка» (ЗАО «Комфорт») в Волжском районе предполагает возведение за три года 237 домов и объектов социальной инфраструктуры. Пока построено только 22 коттеджа, из которых на момент подготовки этого материала было продано... четыре дома. К строящимся домам подводится электричество, ведется бурение водяной скважины, планируется канализация и даже (!) подписан договор на газификацию. «Процесс» — это обычное, но часто не завершающееся никогда состояние большинства объектов загородной не-движимости региона.

Не могут похвастаться завершением работ по подведению коммуникаций и строительству домов и в «Излучине-2» (в планах 11 домов), «Янтарном» (62), «Алексеевской усадьбе» (52), «В Дубках» (25). Невысокая степень готовности также в КП «Уютный» рядом с Красным Яром. Из 40 домов пока построены и проданы только три, газ и электричество подведены к нескольким участкам, воду застройщик берет на себя, а канализацию — нет. Но что из этого сбудется, а что нет — задача разве что для Нострадамуса.

Небольшой КП «Рыбацкий квартал» в Безенчукском районе (ИП Сухарев Игорь Петрович) готов наполовину (строятся 11 домов, коммуникации подведены к участкам), но благоустройством мини-поселения необходимо будет заниматься жителям самостоятельно. На более высокой стадии готовности проект «Моя отрада» (застройщик «Новый Дон») на территории города Отрадный. Целиком построено 27 из 30 коробок, все коммуникации подведены, 10 домов продано. Примерно в такой же степени готовности проект «Муромский городок-2» в Царевщине.

Есть коттеджные поселки и с высокой степенью готовности: «Лагуна» (ООО «Феникс»), «Лесной», «Белозерки» (ООО «ЭкономДом-2») и «Старосемейкино», но это не добавляет ясности в вопрос, когда и них уже можно будет жить. В «Лагуне» еще до конца не решен вопрос с водой и канализацией, и территория вокруг поселка не приведена в цивилизованный вид. А в остальных трех поселках, несмотря на их «почти 100-процентную» готовность, застройщики не взяли на себя ответственность по управлению жилым фондом и благоустройству территории. Так что жильцам нужно будет самостоятельно решать такие проблемы, как асфальтирование межквартальных дорог, вывоз мусора, освещение и так далее.

Есть в портфелях региональных сказочников-строителей и новые проекты-призраки. Самый громкий из новых, пожалуй, Bulgary park компании «Феникс». На площади 25 га планируется организовать парк с детскими площадками, велосипедными дорожками, местами для проведения пикников и двумя коттеджными поселками на 9 и 11 домов.

Щепки летят

Особняком на пьедестале виртуальных коттеджных поселков обосновались проекты, организованные в лесу и других заповедных зонах. Их основное отличие в том, что земля, на которой они располагаются, находится в аренде, а не в собственности девелопера, поскольку по закону запрещено продавать участки в заповедных зонах.

В Царевщине в таком формате построен коттеджный поселок «Лесная долина» (НП УК «Лесная долина»), в котором вопросы подведения газа и воды жители должны решать самостоятельно. «Земля, на которой мы строим дома, находится в долгосрочной аренде. В собственность клиент получает так называемый домокомплект в лесу. По истечении 49 лет владелец дома получает приоритетное право на пролонгацию аренды участка», — горячо уверяет председатель НП «Управляющая компания «Лесная долина» Анвар Ишмуратов, пытаясь заманить покупателей «плюсами» в виде экономии на земле, которую не надо покупать, и привлекательной стоимости домов — от 1,7 млн рублей. Много ли нашлось смельчаков, не испугавшихся угрозы оказаться через какое-то время в статусе стихийных застройщиков? Если верить Ишмуратову, в «Лесной долине» из 39 домов продано уже 10.

Менее динамичны продажи в коттеджном поселке «Янтарный» (НП «Янтарный»), также расположенном в лесу, но, по признанию председателя НП «Янтарный» Виталия Неделина, находящемся на начальной стадии реализации: и дома, и коммуникации в нем начали возводиться и прокладываться недавно. По сведениям «Дела», у компании были проблемы с подведением газа. Воду придется проводить жителям поселка самостоятельно. Из 62 запланированных домов продано всего семь.

Еще один лесной коттеджный поселок, находящийся в заповедной зоне, — «Усинский» в окрестностях села Рождествено. В нем построена пока только первая очередь из восьми домов, а всего планируется возвести 24 дома. Если верить риелторам, пять домов в поселке уже нашли свода хозяев. Красота!..

Будущее коттеджных поселков

Несмотря на то, что в большинстве случаев цены на землю в виртуальных коттеджных поселках невысоки относительно настоящих коттеджных поселков (например, в КП «Удача» цены начинаются от 17 тыс. рублей за сотку, в «Ясном соколе» — от 19 тыс., в дачном поселке «Суббота» — от 10 тыс.), если покупатель планирует жить в комфорте, сэкономить не получится. Стоимость бурения скважины обойдется в сумму около 200 тыс. рублей. Обустройство цивилизованного санитарного места будет стоить в районе 50- 100 тыс. рублей на 3-5 человек. Подвод электричества и газовых труб к участку облегчит кошелек примерно на 150 тыс. рублей. Единственный вариант сэкономить — это тянуть коммуникации и рыть скважины в складчину с соседями, если они, конечно, появятся в обозримом будущем.

Участки с уже подведенными не-которыми коммуникациями взлетают в цене. Так в КП «Белый яр» (Красноярский район) прайс начинается с 70 тыс. рублей. В престижной Царевщине цены значительно выше. К примеру, участок в «Авиаторе» без подряда, воды и канализации стоит от 250 тыс. рублей за сотку.

Сколько еще миллиардов заработают продавцы воздуха под видом коттеджных поселков? Видимо, столько, сколько готовы будут заплатить покупатели, продолжающие верить в обещания больше, чем в здравый смысл.

Полина Ермалюк
Журнал «Дело»


Возврат к списку